Как установить ворота и шлагбаумы на территории МКД?
Опубликовано: 12.10.2020Перед установкой запирающих устройств (ворот или шлагбаумов), ограничивающих право прохода или проезда посторонних лиц на территорию многоквартирного дома, в первую очередь необходимо определить собственника земельного участка, проезд/проход на который будет ограничен.
Второй важный момент - ограничивает ли установление ворот и/или шлагбаума право прохода/проезда на соседнюю территорию, которая не относится к данному дому.
Как законно оградить придомовую территорию, разбираем в этой статье.
Если земельный участок принадлежит собственникам помещений МКД
Согласно ч. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома, объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им. Такое решение принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
При этом, в случае установки шлагбаума или ворот, ограничивающих доступ на придомовые территории нескольких домов, необходимо, чтобы соответствующее решение приняли собственники помещений всех таких домов. А если между домами находится муниципальная земля, необходимо также получить согласие муниципалитета.
С кем согласовывать?
В соответствии с п. 365 Правил противопожарного режима в Российской Федерации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. № 390 ко всем строящимся и эксплуатируемым зданиям (в том числе временным), местам открытого хранения строительных материалов, конструкций и оборудования должен быть обеспечен свободный подъезд экстренных и специализированных служб.
В связи с этим, решение об установлении запирающего устройства необходимо согласовать с МЧС, полицией и службой скорой помощи.
В случае наступления экстренной ситуации на незаконно огороженной территории, спецтехника может снести ворота или стрелку шлагбаума на пути движения без последующей компенсации расходов на установку. При этом, если машина экстренных служб отметится повреждениями кузова, то инициаторов установки ограждения могут принудить к возмещению материального ущерба.
|
Согласовывать установку шлагбаумов и ворот с ГИБДД не нужно, поскольку придомовая территория не относится к автомобильным дорогам. При этом ограничение движения по автомобильной дороге собственниками МКД недопустимо. |
После всех согласований вопрос об установлении шлагбаума или ворот необходимо включить в повестку общего собрания собственников. Предварительно необходимо разработать проектное решение, а также наметить затраты на установку и дальнейшее обслуживание. В соответствии с п. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ на собрании необходимо установить лицо, уполномоченное на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств и их демонтажем. Таким лицом может быть выбрана управляющая организация.
Требования к проектным решениям, касающимся установки оград, предусмотрены разделом 7 СП 82.13330.2016. Свод правил. Благоустройство территорий. Актуализированная редакция СНиП III-10-75, утвержденного Приказом Минстроя России от 16 декабря 2016 г. № 972/пр.
Важно! При установке запирающего устройства необходимо обеспечить возможность его использования для всех собственников помещений МКД (пропуск, электронный ключ и пр.).
Если земельный участок принадлежит публично-правовому образованию
Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определено, что если земельный участок не сформирован, и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
П. 18 Постановления Правительства РФ от 03 декабря 2014 г. № 130 "Об утверждении перечня видов объектов, размещение которых может осуществляться на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитутов" включает ограждающие устройства (ворота, калитки, шлагбаумы, в том числе автоматические, и декоративные ограждения (заборы), размещаемые на дворовых территориях многоквартирных жилых домов.
Собственники общим собранием могут принять решение об установлении запирающего устройства на придомовой территории, которая не поставлена на кадастровый учет и является собственностью публично-правового образования, только при согласовании проекта установки ограды с таким публично-правовым образованием (получения письменного разрешения). При этом, собственникам необходимо будет обосновать необходимость установления запирающего устройства.
Протокол ОСС, техническая документация (проект) и соответствующее заявление подаются в муниципальный совет депутатов. Совет принимает решение в течение не более 30 дней, после чего уведомляет заявителей о своём решении в течение не более 5 дней.
Решение ОСС
В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании или голосовали против. Следовательно, оплатить установку шлагбаума во дворе дома придётся всем собственникам. Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, собственник, который голосовал против, вправе обжаловать его в суде.
Если собственник помещения в многоквартирном доме продаёт квартиру, на нового собственника не распространяется решение общего собрания в части оплаты денежных средств за установку шлагбаума во дворе дома. Эти расходы должен нести предыдущий владелец. На нового собственника может быть возложена обязанность только по оплате изготовления ключей от шлагбаума или ворот.
|
Шлагбаум или ворота могут быть демонтированы в случае, если они препятствуют проведению работ по благоустройству территории, строительству (реконструкции) или капитальному ремонту, осуществляемых за счет средств бюджета. При этом о необходимости демонтировать ограждение будет сообщено заранее, а затраты собственников на приобретение и установку ограждающего устройства будут компенсированы. Это единственное основание для демонтажа законно установленных ограждений. |
Пример из опыта Группы КОМФОРТ по отмене предписаний о демонтаже установленного шлагбаума.