Специальный счет МКД на капитальный ремонт

Ответы на вопросы, которые могут возникнуть у собственников при переходе на отдельный банковский счёт многоквартирного дома, даёт Ирина Борисовна Ланина, председатель Совета одного из домов жилого комплекса «Северный парк», аудитор с 25-летним стажем, автор множества книг и статей, преподаватель на курсах повышения квалификации для бухгалтеров.

«В нашем жилом комплексе в 2018 году общим собранием собственников был утверждён перенос сроков капитального ремонта внутридомовых систем дымоудаления, противопожарной автоматики и пожарного водопровода с 2042 года на 2019 год. Протоколы собрания и экспертизы были направлены в Департамент капитального ремонта Москвы. Тем не менее, в переносе сроков нам было отказано. В итоге, мы решили забрать деньги на счёт дома и в дальнейшем самим решать, когда и какие капитальные работы нам нужны. В ходе обсуждения перехода сбора взносов на капитальный ремонт на спецсчёт возникло огромное количество вопросов, ответы на которые приходилось искать самостоятельно. В итоге мы собрали много полезной информации. Надеемся, она окажется полезной и другим нашим «соседям».

Каким образом формируется фонд капитального ремонта (ФКР)?

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из двух способов формирования ФКР:

1) перечисление взносов на специальный счёт в целях расходования денег на конкретный дом;

2) перечисление взносов на счёт регионального оператора, который осуществляет все мероприятия по капитальному ремонту в отдельно взятом субъекте в соответствии с региональной программой капремонта.   

Решение о выборе способа формировании ФКР принимают собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании.

В течение какого времени происходит смена способа формирования ФКР?

Решение собрания собственников об изменении способа формирования ФКР должно быть направлено региональному оператору в течение пяти дней.

Жилищным Кодексом РФ предусмотрен срок в 1 год для вступления в силу этого решения, за исключением субъектов, в которых меньший срок установлен собственным Законом. В Москве этот срок сокращён до 3-х месяцев (п. 3.2 ст. 75 ст. 75, Закона г. Москвы от 27.01.2010 N 2 (ред. от 05.06.2019).

После вступления в силу решения собрания собственников, региональный оператор обязан в течение 5 дней перечислить все накопленные деньги на открытый для этих целей специальный счёт.

Когда способ формирования ФКР не может быть изменён?

Такие случаи приведены в п. 2 ст. 173 ЖК РФ. К ним относятся ситуации, когда:

- на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме предоставлены и не возвращены кредит/заём,

- имеется подлежащая погашению за счёт фонда капитального ремонта задолженность по оплате оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В этих случаях принятие собственниками помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа формирования ФКР возможно только при условии полного погашения задолженности.

Кто может быть владельцем специального счёта?

Владельцем специального счёта может быть только юридическое лицо:

1. управляющая организация, осуществляющая управление домом на основании договора управления
2. товарищество собственников жилья, осуществляющее управление домом;
3. фонд капитального ремонта.

За владельцем специального счёта осуществляется постоянный контроль со стороны органов государственного жилищного надзора.

Как узнать, сколько денег накопилось на счёте дома у регионального оператора?

На сайте Московские госуслуги (mos.ru) в разделе «Услуги» следует выбрать «Жилье, ЖКУ, двор», далее «Многоквартирный дом», «Получить сведения Фонда капитального ремонта». Необходимо указать адрес дома, номер квартиры и код плательщика (указан в квитанции на оплату капитального ремонта).

Каким образом расходуются деньги со спецсчёта?

Согласно п. 6 ст. 175 ЖК РФ денежные средства со специального счёта могут быть списаны только по обязательствам по договорам, заключенным на основании решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

По специальному счёту могут совершаться только операции, перечисленные в п. 1 ст. 177 ЖК РФ. Перечень этот является закрытым. Другие операции не допускаются.

Для перечисления денег со специального счёта в банк должны быть представлены:

1) протокол общего собрания собственников, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

2) договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

3) акт приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ по этому договору. Акт не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и (или) выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и (или) работ по договору.

На денежные средства со специального счёта не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счёта, даже в случае его банкротства, ликвидации или реорганизации.

Если происходит смена управляющей организации, как быть со специальным счётом?

В случае если в многоквартирном доме меняется управляющая организация, собственники помещений обязаны на общем собрании принять решение о выборе нового владельца специального счёта или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта.

Прежний владелец специального счёта в течение трёх дней с даты принятия решения о выборе нового владельца обязан передать, а новый владелец принять все документы, связанные с открытием и ведением специального счёта.

Может ли специальный счёт быть открыт для жилого комплекса?

На специальном счёте могут аккумулироваться средства фонда капитального ремонта собственников помещений только в одном многоквартирном доме (п 4 ст. 175 ЖК РФ). Поэтому, если в жилой комплекс входит несколько домов, для каждого из них должен быть открыт свой специальный счёт.

В каком банке можно открыть специальный счёт? Может ли выбранный собственниками банк отказаться от открытия в нем специального счёта для многоквартирного дома.

Специальный счёт может быть открыт в российских кредитных организациях, соответствующих требованиям Постановления Правительства РФ от 24.04.2018 №497. Перечень таких банков ежеквартально размещается на официальном сайте Центрального банка Российской Федерации.

Российская кредитная организация не имеет права отказаться от заключения договора на открытие и ведение специального счёта в случае, если собственники помещений в многоквартирном доме определили данную организацию для открытия специального счёта (п. 1 ст. 176 ЖК РФ).

Могут ли собственники ознакомиться с операциями на специальном счёте?

По требованию любого собственника многоквартирного дома банк и владелец специального счёта обязаны предоставлять следующую информацию:

- сумма зачисленных на счёт платежей собственников всех помещений в многоквартирном доме,

- остаток средств,

- история операций по данному специальному счёту.

Сохраняются ли льготы, предоставляемые по уплате взносов в ФКР региональным оператором в случае перехода на специальный счёт?

П. 2.1 ст. 169 ЖК РФ предусмотрено, что субъекты Российской Федерации могут предоставлять компенсации расходов на уплату взноса на капитальный ремонт льготным категориям граждан.

При переходе на специальный счёт расчёт размера взносов, в соответствии с предусмотренными льготами, осуществляет компания, которая выбрана собственниками для управления этим счётом. Предоставленные в соответствии с законодательством льготы возмещаются в виде компенсаций на специальный счёт городским центром жилищных субсидий.

Можно ли за счёт средств ФКР оплатить выполнение работ, не перечисленных в ст. 166 ЖК РФ?

Если собственники помещений в многоквартирном доме принимают решение об установлении взноса на капитальный ремонт в размере, превышающем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, часть фонда капитального ремонта, сформированная за счёт данного превышения, по решению общего собрания может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Что делать, если на специальном счёте не хватает денег на запланированный в доме капитальный ремонт?

В этом случае возможно привлечение денежных средств за счёт кредита или займа. Данное решение также принимается общим собранием собственников.

Возврат денег по кредитам/займам или списание процентов по ним осуществляется банком только при предоставлении следующих документов:

1) протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащего решение о заключении кредитного договора/договора займа с указанием банка/займодавца, суммы и цели кредита/займа;

2) кредитного договора/договора займа.

Можно ли получать дополнительный доход от денег на спецсчёте?

Доход может быть получен в виде начисленного банком процента на остаток денежных средств на счёте.

Также собственники могут принять решение о размещении временно свободных средств ФКР на специальном депозите в российской кредитной организации.

Кроме этого, ст. 191 ЖК РФ предусмотрено предоставление мер государственной поддержки, муниципальной поддержки капитального ремонта. Они предоставляются независимо от способа формирования фонда капитального ремонта.

Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства на проведение капитального ремонта многоквартирных домов предоставляет финансовую поддержку на следующие цели:

а) возмещение части расходов на уплату процентов за пользование займом или кредитом, полученным в валюте Российской Федерации и использованным в целях оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, за исключением неустойки (штрафа, пеней) за нарушение условий договора займа или кредитного договора;

б) возмещение части расходов на оплату услуг и (или) работ по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, выполненных в ходе оказания и (или) выполнения услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При каких условиях решения общих собраний собственников в отношении ФКР правомочны?