Аналитическое агентство RWAY: Исполнения законодательства в части перепланировок жилых помещений и последствия нелегитимных переустройств, угроза обществу и жилищу

Николай Яценко,

RWAY: Насколько, по Вашему мнению, исполняется закон в части перепланировок/переустройств со стороны собственников?

- Вопросы перепланировки и переустройства на сегодняшний день достаточно актуальны, а точнее несогласованность и незаконность действий собственников при производстве таких работ. Надо учитывать, что эти два понятия требуют обязательной регламентации, они прописаны в Жилищном кодексе и в других нормативных документах.

RWAY: Что необходимо сделать, если решено изменить планировку своей квартиры?

- Получить технический паспорт жилого помещения в Территориальном бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Заказать проект перепланировки у автора проекта дома или в любой проектной организации, имеющей допуск к таким работам. Можно воспользоваться типовым проектом, который не требует согласования. Каталог типовых проектов представлен на сайте МЖИ. Сдать пакет документов в районный МФЦ или в службе «одного окна» ИНПП по АО.

Состав пакета документов:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на помещение;
• проект переустройства и (или) перепланировки помещения;
• техпаспорт жилого помещения (квартиры).

RWAY: Какая схема применяется к новостройкам?

- Для владельцев помещений в новостройках, не имеющих свидетельства о регистрации права (свидетельства о собственности), имеется возможность согласования переустройства и (или) перепланировки.

Необходимые документы, если объект построен по договору участия в долевом строительстве: копия договора на участие в долевом строительстве, копия договора об уступке прав (если была уступка прав), копия акта приема-передачи недвижимости, справка от застройщика о том, что участником долевого строительства полностью выполнены обязательства по договору, копия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Государственная услуга по согласованию переустройства и (или) перепланировки оказывается бесплатно.

RWAY: Какие работы по перепланировке требуют согласования проекта?

- Устройство (перенос) уборных и ванных комнат; устройство несущих стен; проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц, проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках; заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях; изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия, разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие); устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв.м) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями; устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Согласования требуют такие работы по переустройству, как установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей; установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов; замена, перенос и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

RWAY: Какова роль управляющей организации при выполнении таких работ в квартирах собственников?

- Для нас вопрос стоит остро, поскольку на сегодняшний день нарушения при производстве перепланировок/переустройств носят массовый характер, а мы не обладаем достаточными полномочиями в ограничении таких работ. Миссия УО сводится к своевременной фиксации нарушений, к выдаче предписания и уведомления о выявленных случаях соответствующих полномочных органов.

В управлении нашей организации находятся, в основном, новостройки. Соответственно, новоселы хотят адаптировать свое жилище под свои вкусы и предпочтения. Часто их задумки по изменениям не соответствуют принятым нормам и правилам, они идут на поводу у дизайнеров, которые иногда отдают предпочтение художественному вымыслу в ущерб конструктивным особенностям и законам физики. Последствия могут быть как локальные, так и глобальные в масштабах всего многоквартирного дома.

Например, казалось бы, безобидная замена радиаторов может привести к выводу из строя всей системы отопления МКД. От вольготного обращения с радиаторами в плане увеличения их мощности, добавления секций, во-первых, в квартире теплее не станет, а во-вторых, пострадают жители всего дома. При увеличении нагрузки в одном отопительном приборе идет перекос по стоякам. Это основы гидравлики. Жидкость поступает в то место, где меньше сопротивление. Поэтому одна сторона будет недогреваться по отношению к противоположной. В соседней комнате температура может стать другой, так же, как и в соседней квартире, возможно резкое похолодание.

Установка кондиционеров тоже вызывает немало нареканий. Сейчас застройщики изначально оборудуют места для размещения индивидуальных кондиционеров, делают закладки, короба под них, с учетом требований безопасности и эстетичности. В домах бизнес-класса устанавливают системы центрального кондиционирования. И хотя для всех остальных согласование установки кондиционеров отменено, есть правила, которым нужно следовать. В противном случае получается так, что конденсаты разрушают отмостку, капают на подоконники соседей, портят внешний облик зданий.

Также существует вероятность обрушения неправильно установленных внешних блоков. На данный момент рассматривается проект по возврату к согласованиям по кондиционерам. Но пока мы имеем ситуацию, когда по правилам отвод конденсата должен быть выполнен в канализационную систему самого собственника, однако, такими инженерными изысками заморачиваются единицы.

Повторю: нарушения при переустройстве в новостройках носят массовый характер. Для наглядного примера могу рассказать, что в нашем Клубе лояльности состояла компания-партнер, которая предлагала собственника услуги по юридическому сопровождению согласования перепланировок/переустройств. Так вот, по статистике более 70 процентов обращений были как раз по легитимизации незаконных перепланировок. Естественно, подобный «сервис» компания не оказывала.

RWAY: Как управляющая организация может повлиять на ситуацию?

- МКД – единый многофункциональный инженерный комплекс, который требует тщательного, внимательного и грамотного отношения, эксплуатации и соблюдения правил каждым из собственников. Поэтому при заселении, мы обращаем внимание жителей на такие моменты, чтобы в дальнейшем постараться исключить межсоседских конфликтов, аварий и технических сбоев.

На каждом объекте жители могут получить консультации у наших специалистов, рекомендации по замене оборудования, соответствующего проекту здания и имеющейся инженерии. И конечно, информируем собственников, используя все наши ресурсы, как делать ремонт без последствий для себя и окружающих.

Регулярно для наших сотрудников служб эксплуатации мы проводим практические тематические тренинги, касающиеся специфики производства перепланировочных работ, выявления нарушений и последующим действиям.

Панельные дома, которые находятся в нашем управлении, наиболее «чувствительны» в плане нарушения строительных несущих конструкций, что может вызвать существенные последствия (трещины, усадки) для всего жилого здания.

С одной стороны, управляющие организации обязаны обеспечивать комфортные и безопасные условия проживания в МКД, не допускать нарушений, в том числе и в плане перепланировок. С другой стороны, отсутствуют механизмы воздействия на нерадивых собственников. В результате зачастую контролирующие органы и пострадавшие перекладывают ответственность на УО, а не на конкретного виновника.