РИА Недвижимость: Что можно и нельзя делать при перепланировке квартиры?

Желание собственников что-то переделать в своем жилище может привести даже к обрушению всего дома, а их самих – на скамью подсудимых. Чтобы этого не случилось, сайт "РИА Недвижимость" попросил экспертов ответить на самые распространенные вопросы о перепланировке квартир.

Что такое перепланировка?

Перепланировка – это комплекс строительных работ в здании, связанных с изменением месторасположения или размеров помещений, их функционального назначения. Это определение закреплено в Жилищном кодексе РФ.

В каких случаях можно объединять лоджию (балкон) с квартирой?

Можно в том случае, когда эти действия не затрагивают несущие стены и не осуществляется вынос радиаторов и элементов центрального отопления.

Согласно Жилищному кодексу, балконы и лоджии не относятся к жилым помещениям, поэтому перенос радиатора на них запрещен. Однако проблему с отоплением можно решить и другими способами, например, установить электрический или водный теплый пол. Некоторые выносят и радиатор, однако узаконить такое переустройство вряд ли удастся, поэтому лучше заранее быть готовыми к тому, что придется его убирать перед продажей квартиры.

Лоджия является помещением, встроенным в жилое многоквартирное здание, она имеет боковые стены и потолок, то есть спутать ее с балконом не так просто. Если вы сомневаетесь, лоджия у вас или балкон, то стоит обратиться к техническому или кадастровому паспорту квартиры. 

В каких домах можно и в каких запрещено штробление выемок в стенах и в каких его делать можно?

Штробление выемок в стенах запрещено в многоквартирных домах типовых серий.

Например, в Москве постановлением городского правительства запрещено устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов (в многоквартирных домах типовых серий). В других городах РФ необходимо изучить местную законодательную базу прежде, чем приступать к таким работам.

Существует ли возможность переноса "мокрой" зоны? Например, для проживающих на первом этаже?

Размещение над жилыми комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается. Размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается в двухуровневых квартирах.

Таким образом, перенос "мокрой зоны" для проживающих на первых этажах допускается.

Нужно ли согласовывать перепланировку жителям таунхаусов и малоэтажных жилых домов?

Узаконение перепланировки в частном доме практически ничем не отличается от аналогичной процедуры для многоквартирных домов. Основное отличие и плюс в том, что при таком переустройстве не нужно учитывать интересы соседей. Также стоит учитывать, что нормы и правила, которым должна соответствовать перепланировка, могут быть разными. В остальном процедура та же - собираются необходимые документы и подаются с заявлением в соответствующее учреждение. В случае отказа можно обратиться в суд.6

Зависят ли требования к перепланировке от этажа, на котором расположена квартира? Например, требования по укреплению стен?

Да зависят: чем выше квартира, где делается перепланировка, тем менее значимые мероприятия по укреплению стен. Эти расчеты делает уполномоченная проектная организация, как правило, кто проектировал данный дом.

Существует ли вероятность купить квартиру с незаконной перепланировкой? Кто и как это вообще проверяет?

Да, существует, в данном случае риски несет покупатель квартиры, который должен озаботиться тем, чтобы получить в Территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) технический паспорт и план квартиры, актуализированный на момент продажи, в случае наличие несанкционированной перепланировки техник БТИ выявит ее и на плане отразит красными линиями. Покупатель квартиры с неузаконенной перепланировкой рискует получить штраф и предписание восстановить помещение в соответствии с планом БТИ; нести гражданско-правовую ответственность. Кроме того, при продаже квартира из-за перепланировки может просто потерять в цене.

Какие требования существуют по установке дополнительных внутренних перегородок?

Для установки дополнительных внутренних перегородок требуется проект. Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то проект можно заказать в любой проектной организации, состоящей в саморегулируемой организации (СРО) и имеющий свидетельство о допуске к таким работам.

Обязательное наличие проекта требуется для следующего вида перегородок:

• устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 сантиметров либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 килограммов на квадратный метр) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями;
• устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

Запрещается: Увеличение нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов.

При этом некоторые виды работ не требуют согласования с жилищной инспекцией:

• ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой отделочных покрытий стен, полов, потолков, наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета
• устройство (разборка) встроенной мебели: шкафов, антресолей (не образующих самостоятельных помещений, площадь которых подлежит техническому учету)
• замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству
• перестановка бытовых напольных электроплит в габаритах помещения кухни
• установка наружных технических средств (антенн, защитных сеток и кондиционеров) на фасадах многоквартирных домов
• Устройство самораздвижных или "карусельных" дверей и витрин из легких быстровозводимых конструкций без изменения внешних габаритов помещений
• Изменение материалов и пластики внешних конструкций, балконов и лоджий
• Перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов (за исключением случаев установки и перестановки газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей)
• Замена столярных элементов фасада здания (с изменением рисунка).

Как можно законно объединить две квартиры и в каких случаях это невозможно?

Да, объединить две квартиры с несущей стеной можно. Для этого потребуется сделать в стене проем с последующим укреплением металлоконструкциями. Полностью снести несущую стену нельзя. Однако возможность такой перепланировки зависит и от типа дома - если квартира в старом доме, то в зависимости от типа строения вам могут и отказать. В новых домах ситуация проще - зачастую стены между квартирами не являются несущими, поэтому разрешение на такую перепланировку получить не сложно.

Нужно ли согласовывать расширение окон?

Да, нужно, более того необходим проект на такие виды работ, так как они относятся к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома.

Нужно ли согласовывать объединение санузла?

Поскольку это мероприятие относится к разряду перепланировки, то согласование требуется.

Материал подготовлен при участии директора управления по правовым и жилищным вопросам управляющей организации "ВК Комфорт" Николая Яценко и президента гильдии юристов рынка недвижимости Олега Сухова.