Правовое обоснование ставки

Правовое обоснование

По применению ставки 17,34 руб. за содержание земельных участков многоквартирных домов по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 228, корп. 4,  корп. 5, корп. 6, корп. 7

В соответствии с частью 1 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), - передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Согласно  части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, с момента ввода в эксплуатацию дома и до передачи спорных квартир дольщикам (инвесторам) застройщик осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ЖК РФ.

Пунктом 14 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации установлено, что до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса Российской Федерации, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

На основании указанной выше нормы между Застройщиком и ООО «УК Сервис 24» были заключены следующие договора управления:

Договор № С24-ДУ-ЛЕН-228-К4 управления Многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 228, к. 4

Договор № ДУ-С24/СЗВС-1ЛЕН-228К5 управления Многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, 228 корпус 5

Договор № ДУ-С24-ЛЕН-228-К6 управления Многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 228, к. 6

Договор № С24-ДУ-ЛЕН-228-К7 управления Многоквартирным домом, расположенным по адресу: г. Москва, Ленинградское шоссе, д. 228, к. 7.

Частью 3 ст. 162 ЖК РФ определены существенные условия договора управления многоквартирным домом.

На основании пунктов 1, 2 и 3 части 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны в частности быть указаны состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги.

Условиями договоров управления № С24-ДУ-ЛЕН-228-К4 и № ДУ-С24/СЗВС-1ЛЕН-228К5 предусмотрено, что земельный участок с кадастровым номером 77:09:0006011:2554 входит в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 2.4 договора, Приложение № 1 к договору).

Аналогичные положения об отнесении земельного участка с кадастровым номером 77:09:0006011:2553 к общему имуществу содержат и положения договоров управления № ДУ-С24-ЛЕН-228-К6 и № С24-ДУ-ЛЕН-228-К7.

Указанные условия договоров управления основаны на положениях части 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», части 1 статьи 16 Федерального закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и пункта 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым, если земельный участок сформирован и поставлен на кадастровый учет, то с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме он поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме.

Поскольку право собственности на первое помещение зарегистрировано во всех указанных корпусах, земельные участки под указанными домами перешли в общедолевую собственность.

В силу ч. 1 ст. 156 ЖК РФ плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

В момент заключения договора управления между управляющей организацией и застройщиком многоквартирного дома, сторонами также была согласована плата за содержание жилого помещения и придомовой территории/

Вышеуказанными договорами управления определено, что размер платы за содержание помещений многоквартирного дома, за исключением содержания и ремонта придомовой территории, устанавливается в размере ставки, утвержденной органами местного самоуправления (Постановлением Правительства г. Москвы № 2420-ПП от 08 декабря 2023 г.) и определяется в соответствие с долей в праве собственности на Общее имущество пропорционально площади, принадлежащей Застройщику помещений, согласно ст. 249, 289 ГК РФ и 37, 39 ЖК РФ.

Размер платы за содержание и ремонт придомовой территории устанавливается в размере, согласованном Сторонами в Приложении №4 к настоящему Договору, за один квадратный метр площади в месяц и составляет 17 руб. 34 коп.

Указанный размер рассчитан исходя из необходимости поддержания общего имущества в состоянии, отвечающем санитарным, техническим и иным требованиям законодательства, с учетом конструктивных и технических параметров многоквартирного дома.

Руководствуясь частью 1 статьи 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно пункту 7 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пункт 6 части 2 статьи 153 ЖК РФ).

При заключении застройщиком в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 ЖК РФ, договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, такой управляющей организации (часть 7.4 статьи 155 ЖК РФ).

Таким образом, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организаций, с которой застройщик заключил договор управления не позднее, чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

До момента заключения договора управления многоквартирным домом между застройщиком и управляющей организацией, обязанность по несению расходов по оплате ресурсов, поставляемых в многоквартирный дом, лежит на застройщике.

После заключения договора управления между застройщиком и управляющей организацией, а также после передачи застройщиком помещений в многоквартирном доме собственнику либо иному уполномоченному лицу (управляющей организации), плата за жилое помещение и коммунальные услуги возникает уже у лица, принявшего от застройщика помещения.

Учитывая вышеизложенное, до установления собственниками многоквартирного дома на общем собрании ставки за содержание жилого помещения или до проведения открытого конкурса органом местного самоуправления, услуги по содержанию и ремонту помещений оказываются собственникам многоквартирного дома по ставке, утвержденной в договоре управления между застройщиком и управляющей организацией на основании ч. 14 ст. 161 ЖК РФ.