Правовое заключение о реализации Решения Совета депутатов

Правовое заключение

 о реализации Решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области № 5/60 от 16 августа 2024 года

Советом депутатов Одинцовского городского округа Московской области № 5/60 от 16 августа 2024 года принято Решение «Об утверждении размера платы за содержание жилого помещения на территории Одинцовского городского округа Московской области с 01.09.2024 года (Далее по тексту - Решение).

В п.1. указано, что Приложение 1 применяется к собственникам помещений многоквартирных домов управление которыми осуществляется конкретными управляющими организациями, упомянутыми в данном пункте.

В п. 2. Решения указано, что согласно Приложению 2 устанавливается размер платы за содержание жилого помещения в зависимости от уровня благоустройства для собственников помещений многоквартирных домов, которые не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, при этом наименования управляющих организаций не указаны.

Соответственно, управляющим организациям, входящим в Группу КОМФОРТ, и управляющим многоквартирными домами, расположенными на территории Одинцовского городского округа Московской области, а также собственникам помещений указанных многоквартирных домов, следует руководствоваться Приложением 2 Решения.

Порядок реализации Решения

В соответствии с частью 1, частью 7 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно пункта 31 данных Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

В соответствии с частью 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

 Согласно части 1 статьи 45 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в течение второго квартала года, следующего за отчетным годом, в порядке, установленном настоящей статьей.

Таким образом, проведение общего собрания собственников, в том числе и по вопросу установления размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, обеспечивающего содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, отнесено законом к компетенции собственников и является их обязанностью.

Управляющая компания наделена правом, но не обязанностью инициировать проведение общего собрания.

Собственники помещений многоквартирного дома ненадлежащим образом исполнили обязанности, возложенные на них положениями пункта 1 статьи 45 ЖК РФ и частью 1 статьи 156 ЖК РФ. В связи с тем, что платежи на содержание и ремонт жилого помещения должны быть достаточными для надлежащего обеспечения управляющей компанией содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Учитывая, что в течение последних пяти лет размер платы в ЖК Сколковский не изменялся, а также что в связи с повышением уровня инфляции и ростом индекса потребительских цен, существующие платежи на содержание и ремонт жилого помещения не обеспечивают надлежащее содержание управляющей организацией общего имущества в многоквартирном доме, а собственники помещений многоквартирных домов уклоняются от исполнения обязанности, возложенной на них положениями пункта 1 статьи 45 ЖК РФ и частью 1 статьи 156 ЖК РФ не проводя общие собрания, управляющей организацией летом 2023 года было инициировано проведение общих собраний собственников по вопросу утверждения стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома,  которые не состоялись в виду отсутствия кворума.

Повторно указанные собрания были инициированы управляющей организацией в 2024 году.

В силу прямого указания части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления, а именно Решением Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области.

Таким образом, применение управляющей организацией тарифа за содержание жилого помещения, установленного Решения Совета депутатов Одинцовского городского округа Московской области № 5/60 от 16 августа 2024 года на новый период, при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы, соответствует требованиям действующего законодательства.

Нормативным правовым основанием, помимо части 4 статьи 158 ЖК РФ,  являются требования постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 г. № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения.»

Расходы за содержание жилого помещения должны определяться в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан.

При этом, следует отметить, что собственники помещений многоквартирных домов не лишены права проведения общего собрания с целью решения вопроса об установлении размера платы на содержание и ремонт жилого помещения отличного от установленного в Решении.

Указанные доводы и аргументы подтверждаются соответствующей судебной практикой:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 сентября 2018 г. по делу №А43-38632/2017;

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 11 августа 2017 г. По делу №А14-4683/2017;

Постановление Арбитражного суда Центрального округа постановление от 21 февраля 2018 г. по делу №А14-4683/2017 г;

Постановление Арбитражный суд Волго-Вятского округа от 27 сентября 2018 г. по делу № А43-38632/2017

Определение Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. n 301-кг18-22044;

Решение Арбитражного суда Московской области   от 05 апреля 2019 года по делу №А41-2829/19.

Определение Верховного суда РФ от 05 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677;

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 28 апреля 2018г. №А21-463/2018.