Онлайн-встречи с управляющими_Вопросы-ответы

Вопрос 1

Придумайте выход из ситуации с детским футболом! Поставьте таблички на запрет игр. Попадают мячами в коляски и в маленьких детей. Одна табличка может многое решить. Спасибо

Ответ:

Размещение футбольной площадки на внутридомовой территории не предусмотрено проектной документацией жилого комплекса «Ньютон».
Расстояние от спортивных площадок до окон жилых домов регламентируется Сводом Правил 42.13330.2016 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (далее - СП 42.13330.2016), требования которого предъявляются не только к разрабатываемой градостроительной и проектной документации, но и к видам деятельности, приводящим к изменению сложившегося состояния территории, недвижимости и среды проживания.
В соответствии с п.7.5 СП 42.13330.2016 площадки для игр детей дошкольного и младшего школьного возраста должны размещаться на расстоянии не менее 12 метров от окон жилых домов, площадки для занятий физкультурой - на расстоянии не менее 10 - 40 метров (в зависимости от шумовых характеристик). При этом указывается, что в отношении футбольных площадок устанавливается максимальное расстояние.
На внутридомовой территории жилого комплекса отсутствует место для размещения спортивной (футбольной) площадки, соответствующее вышеуказанным требованиям, при эксплуатации которого не будут нарушены тишина и покой жителей жилого комплекса.

Имеющиеся детские игровые площадки находятся в непосредственной близости к многоквартирному дому, поэтому в результате игр с мячом возможна порча общедомового и личного имущества граждан.

Ответственность за возможное причинение вреда здоровью, имуществу граждан и юридических лиц в результате игр с мячом и занятий травмоопасными видами спорта в неустановленных местах предусмотрена действующим Законодательством Российской Федерации.
Вопрос об устройстве дополнительной игровой зоны с амортизирующим покрытием и гибким сеточным ограждением на внутренней территории многоквартирного дома (стилобат) на месте зеленой парковки напротив секций 9-10, с использованием денежных средств, полученных от использования общего имущества многоквартирного дома, был вынесен на общее собрание собственников помещений многоквартирного дома, которое проводилось в период с «20» июня 2023 года по «25» января 2024 года включительно.

Решение по данному вопросу не было принято в связи с отсутствием кворума.

Правила эксплуатации имеющихся детских игровых площадок размещены на придомовой территории многоквартирного дома в местах расположения малых игровых форм.
Для профилактики случаев травматизма, порчи общедомового и личного имущества граждан в результате игр с мячом управляющей организацией будут приобретены соответствующие информационные таблички, которые после изготовления и поставки на объект будут размещены в местах возможных игр с мячом на придомовой территории.

Вопрос 2

Что за непонятные перерасчеты во всех квитанциях за 2024 год? Почему УК не отвечает по сути на вопросы по тарифам, начислениям и перерасчетам? Отправка жителей в МособлЕИРЦ неправомерна, так это подрядчики УК, с которыми у жителей нет договоров, а с УК - есть. УК обязана, в соответствии Законодательством, немедленно предоставить данные по начислениям по запросу жителя. Кстати, МособлЕИРЦ также не отвечает на эти же вопросы, ссылаясь, что выполняет указания УК. Почему УК игнорирует предписания ГЖИ по тарифам?

Ответ:

В соответствии с условиями договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана производить начисления за коммунальные услуги, потребленные собственниками помещений, и выставлять платежные документы.

В связи с реализацией принятого правительством Московской области проекта «единый платежный документ», когда потребитель получает одну платежку со всеми услугами, предполагающего переход всех управляющих организаций Московской области на начисление жилищно-коммунальных услуг посредством МосоОблЕИРЦ, УО был заключен договор об организации расчетов за жилищно-коммунальные услуги с МосОблЕИРЦ. Согласно данному договору собственникам помещений будет доставляться единый платежный документ, выпускаемый МосОблЕИРЦ.

Реализация данной программы позволит урегулировать:

1. Взаимодействие с Правительством МО в части оптимизации взаиморасчётов в ЖКХ;

2. Повысить прозрачности во взаимодействии с жителями;

3. Повысить уровень ответственности РСО перед потребителями коммунальных ресурсов;

4. Укрепит платёжную дисциплины;

Таким образом, переход на расчеты через МосОблЕИРЦ осуществлен в интересах собственников и в соответствии с требованиями жилищного законодательства Российской Федерации.

Стоимость услуг расчетного центра (в настоящее время МосОблЕИРЦ) в части начислений за коммунальные (дополнительные) услуги с предоставлением платежных документов заложена в тариф на содержание помещений. Комиссия с платежей, произведенных собственниками помещений, ООО МосОблЕИРЦ не взымается. 

В соответствии с условиями Договора на организацию расчетов, заключенному между управляющей организацией и платежным агентом, МосОблЕИРЦ обязан предоставлять гражданам консультации по производимым начислениям за коммунальные услуги и ответы на поступившие обращения. При поступлении обращения от собственника помещения о начислениях за коммунальные услуги в управляющую организацию соответствующий запрос также направляется платежному агенту с последующим предоставлением информации, полученной от МосОблЕИРЦ, собственнику.    

В соответствии с частью 1, частью 7 статьи 156 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.    Размер    платы    за    содержание    и    ремонт    жилого    помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 настоящего Кодекса.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

Согласно части 1 статьи 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

В соответствии с пунктом 17 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491, собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно пункту 31 данных Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую организацию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учетом предложений управляющей организации.

Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Предложения управляющей организации о перечне, объемах и качестве услуг и работ должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Учитывая, что с 2015 года по настоящее время размер платы за содержание и ремонт помещения в ЖК «Ньютон» не изменялся, а также в связи с повышением уровня инфляции и индекса потребительских цен, на рассмотрение собственников был вынесен вопрос об утверждении платы за содержание помещений в соответствии с размером платы, установленным органом местного самоуправления городского округа Мытищи, так как установленный в 2015 году тариф на содержание помещений в настоящее время не обеспечивает возможность содержания общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства, учитывая состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества.

Общее собрание собственников помещений ЖК «Ньютон» было проведено по инициативе управляющей организации в период с «20» июня 2023 года по «25» января 2024 года включительно в форме очно-заочного голосования, которое не состоялось в виду отсутствия кворума.

В силу прямого указания части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления.

В связи с тем, что собственниками помещений ЖК «Ньютон» не было принято решение об установлении размера платы за содержание помещения в виду отсутствия кворума общего собрания, с «01» марта 2024 года плата за содержание помещения в многоквартирном доме соответствует размеру, установленному органом местного самоуправления городского округа Мытищи Московской области.

Согласно п. 13 ст. 155 ЖК РФ управляющая организация обязана в письменной форме сообщить собственникам помещений о том, что она планирует повысить размер платы минимум за 30 дней до даты представления платежных документов.   О принятом решении в части повышения размера платы за содержание помещения в многоквартирном доме до уровня тарифа, установленного соответствующим органом местного самоуправления, собственники помещений были уведомлены 29.02.2024 года путем размещения управляющей организацией письменных объявлений на информационных стендах подъездов и на официальном интернет сайте управляющей организации: https://comfort-group.ru/новости/2024/45233/.     

Размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах городского округа Мытищи Московской области, в марте-июне 2024 года был установлен Решением Совета Депутатов городского округа Мытищи Московской области от 26.01.2023 года № 51/3.

В соответствии с вышеуказанным нормативным актом в жилых домах 11-ти этажей и выше, кирпичных, монолитно-кирпичных, панельных, имеющих все виды благоустройства (водоснабжение, канализование, электроснабжение, теплоснабжение), оборудованных системой дымоудаления и пожарной сигнализацией, с общими коридорами, холлами, переходными межэтажными лоджиями, без мусоропроводов и внутридомового газового оборудования и имеющих более 2-х лифтов в подъезде, размер платы за содержание помещения составляет 39,77 руб./м2 общей площади занимаемого в многоквартирном доме жилого помещения в месяц (с НДС).   

С 01.07.2024 года размер платы за содержание жилого помещения для собственников помещений, которые на общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения в многоквартирных домах городского округа Мытищи Московской области, установлен Решением Совета Депутатов городского округа Мытищи Московской области от 20.06.2024 года № 77/2. В соответствии с вышеуказанным нормативным актом в жилых домах 11-ти этажей и выше, кирпичных, монолитно-кирпичных, панельных, имеющих все виды благоустройства (водоснабжение, канализование, электроснабжение, теплоснабжение), оборудованных системой дымоудаления и пожарной сигнализацией, с общими коридорами, холлами, переходными межэтажными лоджиями, без мусоропроводов и внутридомового газового оборудования, имеющих более 2-х лифтов в подъезде и оборудованных домофонами, размер платы за содержание помещения составляет 43,55 руб./м2 общей площади занимаемого в многоквартирном доме жилого помещения в месяц (с НДС).

Таким образом, применение управляющей организацией тарифа, установленного соответствующим органом местного самоуправления на новый период, при отсутствии решения общего собрания собственников помещений об изменении такой платы, соответствует требованиям действующего законодательства.

Указанные доводы подтверждаются соответствующей судебной практикой:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27 сентября 2018 г. по делу №А43-38632/2017;

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 11 августа 2017 г. По делу №А14-4683/2017;

Постановление Арбитражного суда Центрального округа постановление от 21 февраля 2018 г. по делу №А14-4683/2017 г;

Постановление Арбитражный суд Волго-Вятского округа от 27 сентября 2018 г. по делу № А43-38632/2017

Определение Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. n 301-кг18-22044;

Решение Арбитражного суда Московской области   от 05 апреля 2019 года по делу №А41-2829/19.

Определение Верховного суда РФ от 05 июля 2019 г. № 307-ЭС19-2677;

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 28 апреля 2018г. №А21-463/2018.

Предостережение Министерства по содержанию территории и государственному жилищному надзору МО №428/8/2024-ЛК от 17.06.2024 года было рассмотрено управляющей организацией и отклонено по вышеуказанным основаниям. Официальные возражения направлены в Министерство по содержанию территории и государственному жилищному надзору МО. При необходимости решение надзорной инстанции будет оспорено управляющей организацией в суде.

Действия управляющей организации по установлению размера платы за содержание и ремонт помещений на новый период на основании Решения органа местного самоуправления городского округа Мытищи Московской области обоснованы и правомерны.