Онлайн-встреча с управляющим жилым комплексом: вопросы и ответы

1. Когда перенесите все мусорные баки в сторону центрального входа, договоритесь,
организуете порядок и дисциплину. Поставите ограждение нового образца.

Ответ: В соответствии с условиями договора управления, управляющая организация
осуществляет организацию мест накопления бытовых отходов и ежедневную уборку двух
контейнерных площадок, расположенных на придомовой территории, напротив секций 1
и 6 многоквартирного дома со стороны ул. Кирпичной. Данные площадки оборудованы
ограждением по периметру с трех сторон и навесом. Ограждения находятся в
удовлетворительном, нормативном состоянии, замена не требуется. Установка новых
ограждений возможна при значительной экономии средств на содержание помещений
или за счет средств, полученных от третьих лиц за использование общедомового
имущества, при наличии соответствующего решения общего собрания собственников. 
Указанная в обращении контейнерная площадка, расположенная напротив центральной
входной группы «Яблоко», относится к соседнему многоквартирному дому № 9 по ул.
Рождественская г. Мытищи Московской области и не обслуживается управляющей
организацией ООО «ЛюКс Инжинеринг Групп». Деятельность по сбору,
транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию и размещению отходов на
территории городского Мытищи Московской области осуществляет ООО «Сергиево-
Посадский Региональный оператор». По вопросам вывоза твердых коммунальных отходов
с указанной в обращении контейнерной площадки собственники могут обратиться в
дополнительный офис ООО «Сергиево-Посадский РО» по обслуживанию г.о. Мытищи,
расположенный по адресу: Московская область, г. Мытищи, ул. Щербакова д.2, корп. 1, ТЦ
«Яуза», этаж 2.

2. "В целом плохо рабочие работают, как и вы тоже… качество дома дизлайк, Пройдите по
территории и посмотрите, как вы испортили наше имущество, в суд на вас подать!"

Ответ: ООО «ЛюКс Инжинеринг Групп» осуществляет круглосуточное аварийно-
диспетчерское обслуживание многоквартирного дома, обеспечивает круглосуточное
присутствие линейного персонала управляющей организации на объекте.
Организована работа круглосуточного контактного центра и единой диспетчерской
службы. Информация об аварийных ситуациях, поступившая в контактный центр,
незамедлительно передается дежурному линейному персоналу управляющей
организации для принятия оперативных мер по локализации и устранению неисправности.
При необходимости привлекаются сотрудники мобильного аварийного подразделения
Группы КОМФОРТ.
Иные обращения направляются инженерам управляющей организации, которые
впоследствии связываются с собственниками и принимают меры для устранения причины
обращения.
Работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с учетом
конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния
проводятся персоналом управляющей организации. При необходимости привлекаются
сотрудники профильных подрядных организаций.
Штатная численность сотрудников управляющей организации рассчитана, исходя из
тарифа на содержание помещений в многоквартирном доме. В настоящее время тариф на
содержание помещений в многоквартирном доме существенно ниже минимального
размера платы, установленного органом местного самоуправления г. о. Мытищи на
минимальный перечень работ и услуг, предусмотренный Постановлением Правительства

Российской Федерации от 03.04.2013 N 290 "О минимальном перечне услуг и работ,
необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в
многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения", и применяемого в
аналогичных домах. При этом перечень работ и услуг, оказываемых управляющей
организацией в настоящее время, значительно превышает данный минимальный
перечень.
Затраты на обслуживание общедомового имущества (отделка МОП, придомовая
территория, малые архитектурные формы, инженерное оборудование и т.д.), при
эксплуатации в течение 9-ти лет увеличиваются с учетом роста цен на материалы, изделия
и стоимость проведения работ отдельными специализированными организациями. Часть
инженерного оборудования, установленного на стадии капитальной застройки, требует
ремонта или капитальной замены.
Многие изделия в настоящее время сняты с производства и отсутствуют в розничной
продаже. Управляющей организацией проводятся мероприятия по подбору аналогов,
имеющих схожие технические характеристики с ранее установленными изделиями. Поиск
и приобретение аналогичных изделий в настоящее время осложняется логистическими
трудностями, ограничением, приостановкой и/или прекращением поставок
определенными производителями из-за санкционного режима, введенного некоторыми
иностранными государствами. В связи с чем, конечная стоимость изделий также
увеличивается.
Часть претензий по содержанию территории, поступающие в управляющую организацию,
а также предложения по модернизации имеющегося оборудования, невозможно
реализовать в том числе из-за недостатка средств, которые в первую очередь расходуются
на проведение обязательных работ с целью функционирования основных инженерных
систем и оборудования для предоставления коммунальных услуг.
Остальные работы проводятся по остаточному принципу с учетом наличия свободных
средств. Обязательные работы по содержанию общего имущества в многоквартирном
доме проводятся управляющей организацией в полном объеме в соответствии с
требованиями действующего законодательства.
Неудовлетворительная оценка выполненных управляющей организацией работ
некоторыми собственниками носит исключительно субъективный характер и, в
большинстве случаев, не соответствует действительности.
Сообщить о выявленных нарушениях собственники могут по телефону круглосуточного
контактного центра единой диспетчерской службы: +7-495-737-77-40, на электронном
сайте Группы КОМФОРТ: www.comfort-group.ru, по адресу электронной почты Группы
КОМФОРТ: info@comfort-group.ru или при обращении в рабочие часы в офис
управляющей организации ООО «ЛюКс Инжинеринг Групп».
Учитывая значительный строительный объем жилого комплекса и площадь придомовой
территории, которые составляют 392 764 куб.м. и 20 019 кв.м. соответственно, для
удобства собственников и оперативного выявления нарушений, требующих устранения
управляющей организацией, ведется интернет WhatsApp чат по номеру телефона: +7-985-
803-17-14, в который собственники могут сообщить о выявленных нарушениях и прислать
фото. Поступление данной информации отслеживается менеджером клиентского сервиса
управляющей организации и передается для исполнения линейному персоналу,
сотрудникам службы клининга и охранной организации.

3. На выходном турникете входной группы «Яблоко» УК произведена замена считывателя на
кнопку, что позволяет входить на территорию сторонним лицам. Что можно сделать для
ограничения доступа сторонних лиц на территорию?

Ответ: с целью обеспечения защищенности на территории жилого комплекса установлены
технические средства контроля удаленного доступа, а также система видеонаблюдения и
фиксации. Входные группы в подъезды, а также четыре входные группы на территорию
жилого комплекса оснащены замками с электронными считывателями. Во избежание
несанкционированного доступа на территорию жилого комплекса третьих лиц,
электронные ключи с запрограммированным кодом доступа выдаются собственникам
жилых и нежилых помещений.
Гостевое посещение жилого комплекса осуществляется через центральную входную
группу «Яблоко», оборудованную домофоном и автоматическими турникетами. Входной
турникет оборудован электронным считывателем с возможностью принудительного
открытия из помещения охраны и посредством домофонов, установленных в жилых
помещениях многоквартирного дома.
Турникет, предназначенный для выхода с территории жилого комплекса через входную
группу «Яблоко», оборудован кнопкой управления, которая обеспечивает возможность
выхода с территории жилого комплекса не только собственников помещений, но и лиц,
находившихся на территории с гостевым визитом. При установке считывателя для
электронных идентификаторов доступа выход лиц, находящихся на территории с гостевым
визитом, и не имеющих электронных ключей, будет затруднен.
Выход через турникет, оборудованный считывателем, без электронного ключа, путем
систематического механического воздействия на створку приведет к повреждению
приводного механизма и выходу из строя изделия. То есть к повреждению общего
имущества собственников помещений многоквартирного дома.
Обеспечить постоянное принудительное открывание турникета, установленного на выходе
с территории жилого комплекса, силами сотрудника охранной организации в настоящее
время также не представляется возможным, в связи с ограниченным количеством
сотрудников, находящихся на объекте, из-за отсутствия решения общего собрания
собственников об увеличении тарифа на дополнительную услугу охраны.
Сотрудник охраны по мере возможности контролирует вход и выход граждан через
турникеты при нахождении на посту. В экстренных случаях (срабатывание пожарной
сигнализации, нарушение общественного порядка на внутридомовой территории,
вынужденная подмена другого поста) сотрудник охраны покидает пост и не имеет
возможности открывать выходной турникет лицам, не имеющим электронных ключей.
Таким образом, оборудование турникета кнопкой управления произведено управляющей
организацией для обеспечения возможности выхода с территории жилого комплекса не
только собственников помещений, но и лиц, находящихся на территории с гостевым
визитом и не имеющих электронных ключей.
Работы по замене электронного считывателя выходного турникета на электронную кнопку
произведены управляющей организацией с целью сохранности общедомового имущества
и не повлекли изменение функционального назначения оборудования системы
удаленного доступа, предназначенного для обеспечения входа и выхода на территорию
жилого комплекса.
Необходимо также учитывать, что жилой комплекс не является режимным объектом, в
связи с чем, обеспечение 100% контроля доступа на территорию через многочисленные
входные/въездные группы силами сотрудников охраны и оборудованием системы

контроля удаленного доступа не предусмотрено действующим законодательством,
договором управления многоквартирным домом и договором охраны.
Решение о переносе домофона входной группы «Яблоко» и порядке финансирования
данных работ должно быть принято общим собранием собственников помещений, так как
потребует переустройства входной группы с установкой оборудования на фасаде
многоквартирного дома. Ранее от некоторых жильцов многоквартирного дома поступали
возражения о переносе вышеуказанного оборудования на улицу. Данный вопрос будет
вынесен на рассмотрение очередного общего собрания собственников помещений
многоквартирного дома.
В настоящее время оборудование системы контроля удаленного доступа входной группы
«Яблоко» многоквартирного дома исправно и функционирует в полном объеме,
обеспечивая возможность входа и выхода с территории жилого комплекса собственников
помещений и сторонних лиц при гостевом посещении. Основания для замены кнопки
управления на электронный считыватель отсутствуют. 

  
4. На каком основании на фасаде многоквартирного дома (МКД) размещается реклама
собственниками (арендаторами) нежилых (коммерческих) помещений?

Ответ: собственниками многоквартирного дома до настоящего времени не принято
решение о возмездном предоставлении общего имущества собственников помещений в
многоквартирном доме для установки и эксплуатации рекламных конструкций.
Имеющиеся в настоящее время информационные вывески организаций, расположенных в
нежилых (коммерческих) помещениях многоквартирного дома, размещены на
металлической конструкции фасада, предусмотренной проектом жилого комплекса для
наружного размещения информации и рекламы.  
В соответствии с требованиями статьи 22 «Общие требования к установке средств
размещения информации и рекламы» Закона Московской области от 30 декабря 2014
года N 191/2014-ОЗ «О благоустройстве в Московской области» (с изменениями на 8
ноября 2017 года), имеющиеся средства размещения информации не мешают текущей
эксплуатации здания, не перекрывают технические и инженерные коммуникации, не
нарушают функционального назначение отдельных элементов фасада (незадымляемые
балконы и лоджии, слуховые окна и другие), не перекрывают оконные проёмы, балконы и
лоджии жилых помещений многоквартирного дома.
Разрешения на установку информационных вывесок на фасаде многоквартирного дома
выдаются организациям и индивидуальным предпринимателям Администрацией
городского округа Мытищи.
Таким образом, управляющая организация не имеет оснований и полномочий для
заключения возмездных договоров с третьими лицами об использовании последними
общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме для установки и
эксплуатации рекламных конструкций.

5. На пешеходных дорожках стилобата секции 1-4 и детской площадке имеется наледь.

Ответ: указанные в обращении пешеходные зоны обработаны песком сотрудниками
службы клининга. Применение противогололедных реагентов на детской площадке
запрещено действующими техническими регламентами. Удаление наледи с помощью
подручного уборочного инвентаря (лопата, движок для снега, ледоруб-скребок) в настоящее время нецелесообразно, так как может привести к повреждению дорожного
покрытия из брусчатки.

6. На общем проезде в районе мм 229,230 подземной автостоянки припаркована
автомашина с гос. номером Т 291 АС 39RUS.

Ответ: в соответствии с правилами пользования подземной автостоянкой право доступа в
паркинг имеют только собственники и арендаторы парковочных мест. Доступ
транспортных средств в подземную автостоянку осуществляется по электронным меткам,
индивидуально запрограммированным для каждого собственника машино-места.
Несанкционированный въезд сторонних транспортных средств в подземную автостоянку
возможен через открытые въездные ворота вслед за автомашинами, имеющими доступ,
или при наличии у нарушителя незаконно приобретенной электронной метки.
Государственный регистрационный знак указанной в обращении автомашины,
нарушающей правила парковки, передан сотрудникам охраны. При повторном въезде
данной автомашины на территорию подземной автостоянки будет установлен способ
проникновения и номер машино-места после идентификации электронной метки в
системе удаленного доступа. Собственнику данной автомашины и/или машино-места
будет сообщено о недопустимости незаконного использования подземной автостоянки с
нарушением правил парковки.
При повторных нарушениях или установлении факта незаконного наличия электронной
метки у владельца указанной в обращении автомашины идентификатор доступа будет
заблокирован управляющей организацией в принудительном порядке.

7. Собственником предоставлены фото нарушений эксплуатации общедомового имущества,
а также фото перенакопления бытовых отходов на площадке для накопления ТКО,
расположенной напротив входной группы «Яблоко».

Ответ: Данные обращения ранее поступали на исполнение через 1С документооборот.
Ответы собственнику были ранее предоставлены в электронном виде. В ответах было
сообщено, что работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном
доме проводятся персоналом управляющей организации в соответствии с
периодичностью, установленной договором управления, с учетом конструктивных
особенностей, степени физического износа и технического состояния.
В ходе проверки по обращениям были проведены работы по восстановлению окрасочного
слоя двери входной группы секции №6 минус первого этажа подземной автостоянки и
герметизации мест примыкания к фасаду металлического откоса входной двери в
подземную автостоянку секций 5-6 многоквартирного дома.
Проведена дополнительная уборка кабины лифта секции № 6 многоквартирного дома с
восстановлением фрагмента металлического плинтуса. Проведены работы по
восстановлению окрасочного слоя дверных блоков входной группы и лифтового коридора
первого этажа секции №6 многоквартирного дома. В соответствии с графиком проведена
влажная уборка первого этажа секции №6. Поврежденный за время зимней эксплуатации
грязезащитный ковер удален из мест общего пользования первого этажа секции №6.
Проведены также работы по восстановлению фрагмента плинтуса входной группы первого
этажа секции № 5 многоквартирного дома. Проведены работы по удалению снега и
наледи с участка тротуара, расположенного рядом с въездными воротами минус первого
этажа подземной автостоянки. Работы по восстановлению окрасочного слоя
металлического откоса въездных ворот минус первого этажа подземной автостоянки будут

проведены управляющей организацией в рамках плановых сезонных работ весенне-
летнего периода в срок до 30.07.2024 года, так как оптимальная температура проведения
наружных окрасочных работ составляет от + 5°C до +30°C.
Проведение наружных окрасочных работ при отрицательных температурах в настоящее
время нецелесообразно. Было также сообщено, что работы по восстановлению
штукатурно-окрасочного слоя стен подземной автостоянки, поврежденного в результате
скопления талых вод от снега, завезенного в паркинг въезжающим транспортом,
включены в план мероприятий по текущему ремонту общего имущества
многоквартирного дома и будут проведены в срок до 30.09.2024 года. Проведение
указанных работ в настоящее время является нецелесообразным, так как для
качественной подготовки основания необходима полная просушка помещений паркинга
от скопившейся за время зимней эксплуатации влаги.
Провести полную просушку и проветривание помещений паркинга возможно при
установлении на улице стабильных положительных температур во избежание нарушения
теплового контура и необоснованного увеличения расхода тепловой энергии,
используемой при эксплуатации многоквартирного дома в холодный период года.
Проведены работы по замене 4-х стеклопакетов защитных козырьков (навесов) входных
групп. Сообщено, что работы по замене стеклопакетов с критичными повреждениями
будут проводиться управляющей организацией на регулярной (плановой) основе в
течение 2024 года в рамках текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Повторно сообщено, что указанная в обращении контейнерная площадка, расположенная
напротив центральной входной группы «Яблоко», относится к соседнему
многоквартирному дому № 9 по ул. Рождественская г. Мытищи Московской области и не
обслуживается управляющей организацией ООО «ЛюКс Инжинеринг Групп».

8. Планируется ли замена бетонных ограждающих столбиков пешеходных зон придомовой
территории?

Ответ: замена 15-ти ограждающих столбиков проведена управляющей организацией в
ноябре 2023 года. После окончательного схода снежного покрова и наледи будет
проведена проверка ограждающих конструкций на предмет повреждений за время
эксплуатации в зимний период. При выявлении поврежденных изделий бетонные
столбики будут приобретены в срок до 30.09.2024 года.

9. Когда будет проведен ремонт дорожного покрытия на проезжей части ул.
Рождественской?

Ответ: Локальный (ямочный) ремонт дорожного покрытия придомовой территории будет
проведен после окончательного схода снега и установлении сухой погоды со стабильными
положительными температурами наружного воздуха в рамках подготовки МКД к
эксплуатации в весенне-летний период в срок до 31.05.2024 года. После разграничения
зон ответственности с органом местного самоуправления и управляющей организацией
соседнего МКД.