Капремонт: Перезагрузка

В июле москвичи получили первые коммунальные счета с графой «капремонт». Новый порядок финансирования капитального ремонта по всей стране закреплен в поправках к Жилищному кодексу РФ. У собственников есть право выбора: либо скидываться в «общий котел» и ждать ремонта от государства, либо перечислять деньги на специально открытый индивидуальный счет и самостоятельно выбирать время проведения ремонтных работ, и при необходимости воспользоваться льготным кредитом. Ежемесячные отчисления касаются даже жителей новостроек, свежеокрашенным фасадам которых еще не скоро потребуется капремонт. О том, почему это так, и каким способом лучше на него копить, мы поговорили с начальником жилищного отдела «ВК Комфорт» Заремой Аблямитовой.

Зарема, до недавнего времени государство брало на себя все затраты на осуществление капитального ремонта. Что изменилось, почему правительство переложило эту обязанность на жителей? 

По закону собственник несет бремя расходов по содержанию своего имущества. Для нас эта аксиома звучит непривычно, потому что институт частной собственности в современной истории России появился совсем недавно – и к ответственности за свою недвижимость мы еще не приучены. Когда пошла волна приватизации, еще тогда надо было людям объяснять: вы становитесь собственниками, помимо прав, вы будете иметь и обязанности. С другой стороны, государство как собственник должно было исполнить свой долг – передать помещения в надлежащем состоянии. Но поскольку переход из госфонда в частный шел семимильными шагами, капремонт не успевали проводить в том объеме, в каком должны были. Год от года долги копились, и сегодня уже государство не справляется с таким количеством проблемного жилищного фонда (государственный долг субъектов РФ и муниципальных образований на 1 июля 2015 г. составляет 2,4 трлн. руб.), поэтому теперь возлагает обязанности по проведению капремонта целиком и полностью на собственников. Новый порядок финансирования капитального ремонта по всей стране закреплен в поправках к Жилищному кодексу РФ. Денежные средства собираются с собственников помещений в многоквартирных домах исходя из утвержденного в регионе минимального размера взноса.

Ежемесячные отчисления касаются даже жителей новостроек, свежекрашенным фасадам которых еще не скоро потребуется капитальный ремонт. Не слишком ли рано включать новые дома в региональную программу, когда у них есть как минимум 5 лет гарантии от застройщика?

Жители новостроек сейчас вносят средства в фонд капремонта, чтобы провести его в будущем – согласно срокам, утвержденным в региональной программе. Реагируя на волну возмущения собственников, правительство внесло изменения в Жилищный кодекс, согласно которым дома, введенные в эксплуатацию с 1 января 2015 года, будут освобождены от оплаты взноса первые 5 лет. У нас это дома в Некрасовке, Бескудниково, часть корпусов в ЖК «Базовская», в ЖК «Вершинино», ЖК «Марьина роща». Все остальные новостройки уже включены в региональную программу в декабре 2014 года, соответственно, под поправки, увы, не попадают.

Жительница Майя Луговинова из ЖК «Юрлово» поделилась с нами мнением, что за ежемесячные платежи в размере 15 руб. за кв. м. за 30 лет накоплений можно на крыше построить вертолетную площадку...

Да, действительно, высокая ставка в Москве у многих вызывает вопросы. Но правительство настаивает, что эта ставка адекватна тем суммам, которые требуются для капремонта. Более того, чиновники считают, что регионы, занижающие эту ставку, занимаются популизмом, но в итоге придут к ситуации дефицита средств.

Отличаются ли суммы индивидуального накопления в банке от котлового метода? Позволяет ли спецсчет самостоятельно определять размер взносов?

По закону каждый регион РФ устанавливает свою ставку, поэтому вне зависимости от выбранного вами способа накопления – минимальный взнос в Москве для всех один. Соответственно, размер отчислений можно менять только в сторону увеличения. Скажем, на общем собрании вы можете решить платить 20 руб. за кв. м. – и за эти средства провести больше работ, чем положено по программе. Правда, некоторое время назад в СМИ появилась информация, что Сергей Собянин готовит проект изменений, позволяющий москвичам, собирающим средства на спецсчете, под свою ответственность вносить суммы меньше минимальной ставки – при условии выполнения всего перечня работ, необходимого для качественного капремонта. Но пока подтверждения данной информации нет.

Что делать, если собранных денег не хватит?

Софинансирование государством отменено, но для владельцев спецсчета предусмотрена возможность банковского кредитования. Региональный оператор также работает по этой схеме: все деньги, которые сейчас собираются со всей Москвы, пойдут на ремонт тех зданий, которые по очереди идут первыми. После проведения работ эти собственники все равно продолжают вносить взносы - ведь они должны выплатить в «общий котел» всю сумму, потраченную на их дом.

По информации городского Фонда капремонта, меньше 8,5% москвичей решили копить на капитальный ремонт самостоятельно. Из почти 32 тысячи домов, включенных в столичную программу капремонта, спецсчета выбрали всего 2683 многоквартирных дома. Почему индивидуальные способы накопления оказались настолько непопулярными?

Я бы не стала утверждать, что данный способ накоплений непопулярен. Скорее, это говорит о недостаточной информированности населения и о том, что у людей просто не хватило времени все проанализировать и провести собрания для принятия такого важного решения, ведь необходимо было набрать 2/3 голосов. По нашим домам скажу, что практически все высказались за спецсчет – прежде всего, потому что понимают, что только таким образом они смогут защитить свои средства от того, что они пойдут на ремонт других домов.

А много тех, кто все узнали с первой платежкой?

Конечно, для многих москвичей это было как гром среди ясного неба, когда они увидели в своих платежках новую строчку. Мы со своей стороны в наших домах старались провести широкомасштабную акцию по информированию жителей: и в подъездах вывешивали информацию, и через советы домов и активистов давали разъяснения, на сайте публиковали новости и актуальные документы по этой теме. Тем не менее, у нас был шквал звонков после того, как районные МФЦ выставили платежи для тех, кто попал к региональному оператору. К нам приходили люди с вопросами: что это такое? Опять очередной побор? Почему мы должны платить? Откуда это взялось?

К слову, в доме, где я живу (он не из наших домов), не было ни одного объявления, не говоря уже про общие собрания по данному вопросу.

Кому выгоднее оставаться у регионального оператора?

Безусловно, старым зданиям, требующим срочного ремонта. Я бы рекомендовала посмотреть свою очередь в региональной программе, и далее, в зависимости от того, в каком дом состоянии, выбирать способ формирования фонда капремонта. Ведь есть здания одного года постройки, но одни в лучшем состоянии, другие в худшем. Допустим, в Центральном округе столицы можно увидеть постройки конца 19 века в идеальном состоянии – собственники меняли в них перекрытия, электрику, сантехнику, инженерные системы. А есть дома 70-х годов в аварийном состоянии, потому что там никогда ничего не делалось. Для того чтобы выяснить, какой ремонт и каким системам вашему дому требуется, нужно провести экспертизу.

Кому вы бы рекомендовали самим копить на капремонт?

Спецсчет идеально подходит для домов с большим сроком накопления, новостройкам, которым предстоит по 25-30 лет собирать деньги. И что важно, несмотря на то, что владельцем спецсчета является юрлицо (УК или ТСЖ, ЖСК), правообладателями денежных средств на этом банковском счете являются сами собственники. Это тоже один из плюсов спецсчета, потому  что средства в общем котле – это деньги регионального оператора, а не собственника.

Более того, жители получают право самостоятельно принимать решения по срокам проведения капитального ремонта, по выбору подрядных организаций и стоимости работ. Управляющая компания может сделать предложение, совместно с собственниками обследовать дом, ознакомиться с тем, что предлагается в региональной программе, и при необходимости «переиграть» ее на свое усмотрение, поменять местами очередность: например, решить, что требует ремонт раньше, а что можно отложить на потом, но не позднее сроков региональной программы. Затем у жителей есть возможность привлечь ту подрядную организацию, которая им больше подходит и по цене, и по качеству, а не ту которую назначат тебе сверху. В этом случае вы гарантированно будете знать, на что расходуются ваши средства, сможете сами управлять этим процессом.

Если зданию потребуется какой-то ремонт до наступления даты согласно графику региональной программы – на что могут рассчитывать жители? За чей счет будет проводиться досрочный ремонт?

Раньше говорилось, что если деньги в «общем котле», все сроки и виды работ должны быть строго придержаны установленным региональной программой. По крайней мере, так нам разъяснялось со стороны властей. Но мы должны понимать, что любой закон должен быть адаптирован под реалии жизни. Допустим, ремонт лифтового оборудования для вас предусматривается через 20 лет, а в доме уже лифт сломан и срочно требуется его замена. И теперь, в этом случае, можно повлиять на сроки выполнения тех или иных работ. Для этого надо провести собрание, проголосовать за проведение части работ раньше установленных сроков, затем решение в виде запроса отправляется региональному оператору с пакетом подтверждающих документов (в т.ч. с заключением экспертизы). Далее региональный оператор будет рассматривать ваше заявление на предмет изменения сроков проведения работ. Однако нельзя гарантировать, что решение будет принято в вашу пользу.

Есть ли какие-либо гарантии сохранности средств на спецсчете?

Пока закон не предусматривает страхования, но я думаю, это вопрос времени. Тем не менее, в законе оговорены достаточно жесткие критерии, которым должен отвечать банк. Владелец счета должен следить за соответствием этим критериям той кредитной организации, в которой открыт спецсчет, и как только банк перестает им соответствовать – собственникам рекомендуется провести собрание по переизбранию банка. Пока только такой механизм защиты, и он «ручного» управления. Более того, государство рекомендует для открытия спецсчета крупные проверенные банки – в основном, это учреждения, большинство акций в которых принадлежит государству: «Сбербанк», «ВТБ», «Банк Москвы».

Что делать тем, кто упустил свою возможность проголосовать, но хочет открыть специальный счет? Какой порядок действий постфактум и в какие сроки можно все переиграть?

По закону в любое время можно менять и способ формирования фонда, и владельцев счета, и кредитные организации. Для того чтобы все «переиграть», нужно провести собрание, получить 2/3 голосов в поддержку специального счета и уведомить регионального оператора о принятом решении. Еще на собрании предстоит принять ряд обязательных (по закону) решений, в том числе выбрать кредитную организацию – банк, в котором будет открыт спецсчет, владельца банковского счета – несмотря на то, что деньги принадлежат жителям, управлять своим счетом самостоятельно они не могут. Владельцем счета может быть управляющая компания, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив и даже региональный оператор (в этом случае правила общего котла не действуют). По закону срок перехода – 2 года. Но сейчас в Мосгордуме в первом чтении был принят законопроект Мэра Москвы Сергея Собянина, согласно которому москвичам можно будет перейти на спецсчет за три месяца. При этом та сумма, которую собственники уже успели перечислить региональному оператору, должна вернуться на открытый спецсчет в течение этого срока.

Собрания собственников приобретают все более обязательный характер, это уже не декоративный орган, а общественный инструмент контроля за работой управляющей организации, некий механизм самоуправления. Насколько жители готовы постоянно участвовать в собраниях?

На самом деле обязанность проводить собрания существует давно. Да, действительно, организовать собрание сложно, особенно собственникам самостоятельно на первых порах. Это связано, в том числе, и с требованиями закона об уведомлении собственников о собрании заказными письмами (ведь каждому под роспись не вручишь). Но даже не это становится препятствием в достижении результата, а равнодушное отношение к решению вопросов, возникающих при управлении общей собственностью. Пока еще не у всех есть понимание, что надо собираться и принимать решения, а не сидеть в стороне и думать, что сосед за меня все решит. Очень часто встречается позиция: «я – за, со всем согласен, но голосовать не буду». Такая позиция – как минимум неуважение к другим собственникам, соседям.