Аналитическое агентство RWAY: Управляющая компания и ТСН. Правовой статус и оформление отношений.

RWAY: Каковы последствия вхождения в ТСН не всех собственников помещений в объекте поэтажной собственности? Кто вправе принимать решения, обязательные для всех собственников?

Яценко Н.: Вхождение всех собственников в ТСН является идеальным условием для функционирования ТСН и повышает управляемость комплексом со стороны ТСН.

В данном случае, общее собрание ТСН будет принимать решения по вопросам своей компетенции, обязательные для всех собственников помещений многоквартирного дома.

RWAY: Может ли решение, принятое против (или в пользу) ТСН, иметь правовое значение для сособственников – членов данного ТСН?

Яценко Н.: Напрямую не может, поскольку члены ТСН не отвечают по обязательствам ТСН, а ТСН не отвечает по обязательствам его членов.

Однако опосредованно, конечно же да, поскольку собранием членов ТСН могут быть установлены дополнительные сборы и взносы, которому собственник обязан подчиниться.

RWAY: Как определяются условия и порядок использования общего имущества здания?

Яценко Н.: Порядок и условия использования общего имущества собственников помещений многоквартирного дома определятся Жилищным кодексом РФ.

Данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания собственников помещений. Для того чтобы решение было принято, необходимо, чтобы за него было отдано более чем 2/3 голосов собственников, определяемых долями в праве на общее имущество – метражом помещений.

Общее собрание должно определить:

• помещения, которые могут быть использованы для извлечения прибыли или иных целей;
• условия использования общего имущества (платно/бесплатно), если это аренда – все существенные условия такого договора;
• уполномоченного представителя для заключения договорных отношений от имени собственников;
• цели, на которые пойдут доходы от использования общего имущества.

RWAY: Если в доме создано ТСН, которое заключило договор на обслуживание общего имущества с управляющей компанией, и ввиду аварии на общем стояке произошёл залив квартиры, то кто является надлежащим ответчиком по иску?

Яценко Н.: Если ТСН заключило с управляющей компанией договор технического обслуживания и содержания общего имущества многоквартирного дома, то отвечать будет ТСН, которое является по сути, управляющей организацией.

Если же ТСН полностью передало управление управляющей организации, то отвечать в случае залива квартиры, после аварии на общем стояке, будет управляющая организация.

RWAY: Каково правовое значение сметы расходов на наступающий год? Допустимо ли отступление от неё, и в каких случаях?

Яценко Н.: В соответствии с Жилищным кодексом РФ, смета расходов и доходов утверждается на общем собрании собственников, где управление осуществляется Товариществом собственников жилья (недвижимости). В многоквартирных домах, где действуют управляющие компании, утверждается ставка содержания помещения, принимаемая общим собранием собственников на основании предложений управляющей организации, после предварительного обсуждения Советом дома.

Смета доходов и расходов – это мини-бюджет для многоквартирного дома, в соответствии которым ТСЖ либо ЖСК планирует свою деятельность по управлению.

Однако план – это довольно условное понятие, от которого возможны отступления на различных основаниях, таких как:

• изменение общей экономической ситуации;
• ошибки планирования;
• наличие форс-мажорных обстоятельств.

RWAY: Какие работы относятся к переустройству и перепланировке помещений?

Яценко Н.: К мероприятиям (работам) по переустройству относятся:

• Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных подводящих сетей.
• Установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов.
• Замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (для нежилых помещений).

К мероприятиям (работам) по перепланировке относятся:

• Устройство (перенос) уборных и ванных комнат.
• Демонтаж перегородок, устройство проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения.
• Устройство несущих стен.
• Устройство проемов в перекрытиях (при объединении по вертикали) с устройством внутренних лестниц.
• Устройство или изменение конструкций перекрытий, проводимые в порядке ремонта (замены) существующих.
• Устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
• Заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
• Строительно-монтажные работы по изготовлению полов и (или) изменению конструкции полов.
• Объединение лоджий с внутренними помещениями.
• Разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок, воспринимающих дополнительную сверхнормативную нагрузку перекрытия (разгружающие).
• Устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытия (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг./кв.м) в многоквартирных домах с железобетонными перекрытиями.
• Устройство перегородок в домах с деревянными перекрытиями.

К работам по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, производство которых связано с передачей в пользование части общего имущества и (или) затрагивает архитектурный облик многоквартирного дома, осуществляемые на основе проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме относятся:

• Создание входов, изменение входов и тамбуров с устройством крылец (лестниц в цокольные и подвальные помещения), не предусматривающее присоединение (занятие) дополнительного земельного участка.
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях (стенах, крышах).
• Создание навесов, остекленных навесов (в пределах существующих границ террасы) на эксплуатируемых кровлях многоквартирных домов, не предусматривающее увеличение высоты здания, отопления и оснащения инженерным и санитарно-техническим оборудованием вновь устраиваемых помещений.
• Создание входов (лестниц, крылец и других площадок) в подвальные либо цокольные помещения или на первые этажи зданий в пределах габаритов земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе с устройством козырьков и навесов за границей наружных стен здания.
• Создание (не предусматривающее организацию помещения) навесов в пределах габаритов существующих элементов здания (дебаркадеры, стилобаты и т.п.), а также крылец и лестниц.
• Создание витрин в пределах (с выносом не более 1 м) габаритов существующих элементов здания без опирания на землю, не предусматривающее организацию помещений.

RWAY: Какими документами регламентируются мероприятия по перепланировке и переустройству?

Яценко Н.: Данные виды работ регулируют следующие нормативные правовые акты:

1.  Жилищный кодекс Российской Федерации;

2.  Гражданский кодекс Российской Федерации;

3.  Уголовный кодекс Российской Федерации;

4.  Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях;

5.  Постановление Госстроя России от 27.09.2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»;

6.  Постановление Правительства Москвы от 25 октября 2011 г. № 508-ПП «Об организации переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах».

7.  Распоряжение Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы от 17 июля 2008 г. № 133 «О подготовке и оформлении проектной документации на перепланировку и (или) переустройство помещений»; 

8.  Распоряжение Правительства Москвы от 8 апреля 2008 г. № 695-РП «Об усилении контроля за производством ремонтных работ в многоквартирных жилых домах»; 

9.  Постановление Правительства Москвы от 27 марта 2012 г. № 111-ПП «Об утверждении административных регламентов предоставления государственных услуг города Москвы в сфере жилищно-коммунального хозяйства и внесении изменений в правовые акты правительства Москвы»;

10.  Постановление Правительства Москвы от 15 ноября 2005 г. № 883-ПП «О реализации положений Жилищного кодекса Российской Федерации и правовых актов города Москвы, регулирующих переустройство, перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах»;

11.  Закон г. Москвы от 20 декабря 1995 г. № 26 «О контроле за соблюдением нормативов Москвы по эксплуатации жилищного фонда» (с изменениями от 9 июля 1997 г., 26 июня 2002 г., 18 января 2006 г., 21 ноября 2007 г.).

12.  Закон г. Москвы от 03 июня 2009 г. № 17 «О контроле за использованием объектов недвижимости в городе Москве».

RWAY: Как организован процесс проведения и приемки работ по переустройству и перепланировке. Какие функции в этом процессе осуществляет управляющая компания?

Яценко Н.: Действующее законодательство исключило из процедуры согласования, надзора и контроля за переустройством и перепланировкой в многоквартирных домах управляющие компании, лишив их действенных мер воздействия за исключением возможности сигнализировать в Мосжилинспекцию о нарушениях и просить органы местного самоуправления о подаче иска к недобросовестному собственнику.

Организация, управляющая многоквартирным домом:

• входит в состав приемочной комиссии (в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме связаны с затрагиванием общедомового имущества);
• устанавливает порядок и условия временного отключения инженерных коммуникаций и вывоза строительного мусора при производстве ремонтно-строительных работ на договорной основе с заявителем;
• устанавливает порядок доступа к отключающим инженерным устройствам.

Завершение скрытых ремонтно-строительных работ оформляется актом, подписанным заказчиком, подрядчиком, представителем организации, управляющей многоквартирным домом, а для работ, проводимых по проектной документации – с представителем авторского надзора.

Контроль производства работ в ходе переустройства и (или) перепланировки жилого и нежилого помещения в многоквартирном доме по выбору лица, владеющего указанным помещением на праве собственности, аренды, найма, пользования (далее заявитель), осуществляется Мосжилинспекцией либо индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, подготовившим проект переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме (далее проектная организация), на основании договора об осуществлении авторского надзора, заключенного с заявителем.

Услуга по переустройству\перепланировке осуществляется в соответствии с «Административным регламентом по предоставлению государственной услуги «Согласование переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах и оформление приемочной комиссией акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах в городе Москве» (Приложение №2 к ПП № 508 от 25 октября 2011 г.).

После завершения работ по переустройству и (или) перепланировке жилого и нежилого помещения в жилом доме оформляется акт о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилого/нежилого помещения в жилом доме комиссией в составе заявителя и представителей:

• Мосжилинспекции (председатель приемочной комиссии);
• территориального органа исполнительной власти (управы района);
• организации, управляющей многоквартирным домом в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме связаны с затрагиванием общедомового имущества);
• разработчика проекта (авторского надзора);
• исполнителя (производителя работ).

Таким образом, действующее законодательство не предусматривает ответственность управляющей компании за вред, причиненный третьим лицам, в результате произведенного собственником помещения, расположенного в многоквартирном доме, переустройства и перепланировки

Для управляющей компании, действующей в интересах собственников помещений многоквартирного дома, отсутствует возможность обратиться с иском в суд к недобросовестному собственнику с целью понудить устранить допущенные нарушения при содержании жилого помещения.

Вместе с тем, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Исходя из данного положения ЖК РФ, в АО «ВК Комфорт» создана следующая система мер, по недопущению нарушений содержания помещений собственниками:

• разработаны и утверждены правила проживания в домах, находящихся в управлении АО «ВК Комфорт»;
• соответствующие положения включены в Договор управления с собственником помещения;
• разработаны и утверждены Технические условия на проведение ремонтно-строительных работ;
• разработана форма предписания собственнику о прекращении нарушения правил эксплуатации помещения (носит рекомендательный характер);
• соответствующие положения включены в обязанности дежурного по подъезду (в случае оказания такой услуги);
• соответствующие положения вменяются в обязанности сотрудников ЧОП в случае наличия услуги охраны на объекте.
• разработана форма акта, фиксирующего факт нарушения эксплуатации жилого помещения.
• осуществляется взаимодействие с органами Государственной жилищной инспекцией по информированию о нарушении и пресечению указанного нарушения.