realty.dmir.ru: Как не переплачивать за ЖКХ и управлять качеством услуг

Наиболее активные и предприимчивые граждане умудряются сократить расходы по «платежкам» на 50% самым что ни на есть законным образом. На что обратить внимание и как избавиться от лишних платежей, рассказали эксперты.

Не будешь контролировать – будешь платить лишнее

О том, что переплаты существуют, сегодня знают все. Возникают они по разным причинам. Довольно часто виноваты сами собственники, иной раз недостаточно качественно работает управляющая компания, а иногда лишние деньги приходится платить из-за непродуманной стратегии на государственном уровне.

Ольга Пантелеева, руководитель Единого расчетного центра (ЕРЦ) «ВК Комфорт», говорит по этому поводу: «Услуги, которые уже пережили свое время, из наших платежек давно исключены. Например, радиоточка. В новых домах их нет априори. То же касается и антенны. Если люди хотят пользоваться этими услугами, они должны напрямую заключать договор с провайдером и оплачивать по его условиям и тарифам. Управляющая организация не вправе выставлять счета без заключения дополнительного соглашения, договоров на любые виды услуг».

Часто собственники продолжают платить за человека, который уже выписался из квартиры, но в платежке по-прежнему фигурирует. Контролировать бухгалтерию в этом случае несложно – достаточно внимательно рассмотреть платежный документ.

Ирина Ирбитская, архитектор РАНХиГС, комментирует переплаты, возникающие повсеместно и далеко не всегда по вине жильцов: «В среднем, в массе, люди действительно за ЖКХ переплачивают. Это происходит по нескольким причинам. Первая – управление. У нас очень плохой менеджмент. Второе – это износ инфраструктуры: скажем, в теплоснабжении примерно 30% тепла уходит на обогрев улицы. И третье – это нерегулируемые системы на конечных точках. Грубо говоря, не везде стоят регуляторы в квартирах, на подъездах и так далее. Четвертая причина – практически не модернизирована система ЖКХ в целом. Даже в Москве среди бела дня можно увидеть горящие фонари. Как распределяется цена за этот свет – сказать трудно, но в конечном итоге платит население. Вторая история – на подъезде дома может целый день гореть свет, давая ощутимые потери, и в этом случае траты ложатся на всех жильцов дома. В отношении водоснабжения – нет вторичного использования воды. У нас обычной водопроводной водой поливают газоны во дворе. И все общественные пространства в городе также поливаются водопроводной водой, и все это, прямо или косвенно, ложится на плечи горожан».

Платежный документ

Прежде чем говорить о переплатах, неплохо бы разобраться с тем, какие именно пункты содержит в себе так называемая «платежка» – документ, согласно которому каждый из нас оплачивает услуги.

Пример платежного документа жителя Москвы

Алексей Тимофеев, частный юрист, комментирует: «Жилищно-коммунальные услуги так называются потому, что есть жилищные услуги и есть коммунальные услуги. Такое разделение установлено ст. 154 ЖК РФ. С некоторых пор к перечисленным услугам добавились взносы на капремонт. Таким образом, в число коммунальных услуг входят услуги по электро-, водо-, газо- и теплоснабжению, вывозу ТБО и отведению сточных вод, потреблённые на индивидуальные нужды. Те же коммунальные услуги, которые пошли на общедомовые нужды, и все прочие платежи, связанные с содержанием и обслуживанием общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, считаются жилищными услугами».

В контексте наших рассуждений о необходимости избежать переплат наиболее интересной частью платежного документа являются графы с 8 по 13. Ниже указано содержание каждой из граф:

8. Виды услуг, по которым производятся начисления (водоснабжение, канализация, содержание и ремонт помещения, отопление и др.).

9. Объемы потребления жилищно-коммунальных услуг. Для каждой услуги используются свои единицы измерения: водоснабжение и водоотведение куб. м (кубический метр), содержание и ремонт, соцнайм жилья – кв. м (метры квадратные), отопление – Гкал (гигакалории), газ начисляется исходя из количества зарегистрированных.

10. Действующие тарифы на единицу услуги.

11. Сумма начислений по услугам (произведение графы 9 на графу 10).

12. Информация о сумме льгот на определенные виды жилищно-коммунальных услуг.

13. Информация о перерасчете. Например, перерасчет за временное отсутствие и перерасчет за услуги ненадлежащего качества.

Применяемые сокращения в перечне услуг, по которым производятся начисления:

ХВС/ГВС – холодное/горячее водоснабжение

Водоотв. – Водоотведение (канализация)

КПУ – квартирный прибор учёта

ДПУ – общедомовый прибор учёта

Сод.и рем.ж.п. – содержание и ремонт жилого помещения в пределах социальной нормы

Сод.и рем.ж.п.изл.пл. – содержание и ремонт жилого помещения (излишняя площадь)

Сод.и рем.втор.жил. – содержание и ремонт жилого помещения (для имеющих второе жильё или незарегистрированных в квартире собственников)

Отоп.осн.пл. – отопление основной площади

Страх. – добровольное страхование

Поквартирные приборы учета и их поверка

Наиболее спорными пунктами в платежах довольно часто становятся расходы на холодное и горячее водоснабжение. Некоторые квартиры до сих пор не оборудованы счетчиками, хотя жизнь показала, что оплачивать воду по счетчику выгоднее, чем платить некую среднюю сумму, полученную не самым прозрачным для обитателей квартиры образом.

Установить приборы учета воды не сложно. Цена на счетчики, как правило, колеблется в районе 600-800 рублей, их установка обойдется примерно в ту же сумму. Но сегодня для многих гораздо актуальнее не установка счетчиков, а их поверка и замена в случае необходимости. Алексей Тимофеев говорит: «У каждого счётчика есть срок очередной поверки. Счётчик считается работоспособным, а его показания – достоверными только в рамках указанного срока. Если срок поверки истек, то это равносильно выходу счётчика из строя. Если же, действительно,  установленный счетчик вышел из строя, то тогда в течение первых 3 месяцев плату за предоставленный ресурс будут взимать, исходя из прошлого среднемесячного потребления, а по истечении 3-х месяцев – согласно нормативам потребления, но с повышающим коэффициентом. Эти меры приняты правительством  России в целях борьбы за энергоэффективность жилья».

Михаил Загвоздин, директор по маркетингу «ВК Комфорт», советует обращать внимание на саму процедуру поверки, поскольку часто она бывает не совсем качественной: «Межповерочный интервал устанавливается заводом-изготовителем и определяется в соответствии с конструктивными особенностями прибора, в частности, для водных счетчиков от четырех до шести лет. Поверка индивидуальных приборов учета – услуга платная. К сожалению, большинство поверок проводится так называемым «чемоданным» методом: приходят представители неких организаций и без всяких обследований просто выписывают бумагу, подтверждающую исправность прибора. А между тем, прибор может ошибаться как в одну, так и в другую сторону, что, по сути, является обманом потребителя. Допустима только инструментальная поверка счетчиков. Как правило, приборы учета по истечении межповерочного интервала уже не в состоянии показывать правильные данные, именно поэтому наша управляющая организация старается по возможности производить не поверку, а замену счетчиков».

Перерасчет – это важно

Пользуясь коммунальными услугами, надо хорошо знать свои права. Так, например, необязательно платить за квартиру, если вы уезжаете на лето на дачу или кто-то из членов семьи уехал в длительную командировку. Комментирует Алексей Тимофеев: «Плата за коммунальные услуги может не начисляться за то время, что жилплощадь не использовалась. Однако есть необходимость подтвердить документально тот факт, что в это время жилец  проживал в другом месте. Например, часто за документами подобного рода обращаются к руководству садовых товариществ. Существенный нюанс: перерасчёт может быть произведен только тогда, когда у жителей квартиры нет возможности установить счётчик коммунального ресурса. Факт невозможности установки должен подтверждаться актом».

Есть множество ситуаций, когда к перерасходу ресурса собственника жилья подталкивает ресурсоснабжающая компания. Говорит Сергей Новиков, директор по стратегическому развитию ГК «Премьер»: «Бывают случаи, когда ресурсоснабжающие организации намеренно замедляют циркуляцию тепла по приборам отопления многоквартирного дома или же вовсе ее останавливают. В подобной ситуации обычный собственник жилья предпринимает следующие действия: сливает чуть теплую воду в течение несколько минут, открыв кран и дожидаясь, пока из него не польется горячая вода. Идет перерасход воды, за которую платит собственник квартиры, а также оплачивается при этом поставленная услуга низкого качества. В таком случае надлежит добиваться перерасчета. Оптимально было бы на каждый дом ввести единую систему управления, в функции которой входило бы автоматическое отслеживание расхода ресурсов каждой квартирой и предоставление этих сведений в расчетно-кассовый центр».

Иногда виной переплат становится банальная невнимательность. И здесь важно помнить о том, что существует перерасчет за коммунальные услуги. Павел Поминов говорит: «За год накапливаются сотни платежей на сумму до миллиона рублей, возвращенных поставщиками услуг (неверно указанный лицевой счет, прочие проблемы), которые оказываются не востребованы плательщиками. То есть человек оплатил услугу, иногда на весомую сумму, до нескольких тысяч рублей, платеж этот никуда не попал, но человек не выясняет его судьбу и вообще не проявляет какого-либо беспокойства. С такими клиентами связывается наша служба поддержки, сообщает о судьбе их платежа и инициирует возврат средств».

Коллективные приборы учета (счетчики?) расхода ресурсов

Довольно спорный пункт – общедомовые траты, расписанные на каждого из обитателей. До 1 июля 2012 года установка коллективных счетчиков вменялась в обязанность собственникам жилья. Такие правила были предписаны законом об энергоснабжении и повышении энергетической эффективности, применяемым по отношению к многоквартирным домам. Позже, с июля 2012 года, за установку счетчиков стали отвечать ресурсоснабжающие компании. Их задача – установить приборы, а затем взыскать свои затраты с собственников с рассрочкой платежа на пять лет.

Ресурсоснабжающим компаниям такая постановка вопроса невыгодна: приходится устанавливать приборы за свой счет, вкладывая в это довольно крупные суммы единовременно,  а компенсации со стороны жильцов ожидать затем в течении 5 лет. Да, собственно, и пользоваться ими тоже невыгодно. Цены на счетчики варьируют в очень большом диапазоне: так, счетчик на электричество стоит примерно 15 тысяч рублей, а на отопление – почти 500 тысяч. При этом с жильцов нельзя взыскать все деньги сразу – выше упомянуто пять лет рассрочки. Кроме того, работает простая арифметика: получать оплату по существующим средним нормативам, например, за теплоснабжение, намного выгоднее, чем взимать плату по фиксированным показателям: счетчики не учитывают утечки в городских коммуникациях, и тогда ресурсоснабжающая компания оплачивает эти утечки из своего кармана.

Отслеживать самостоятельно все эти вопросы довольно сложно, и тут, конечно, многое зависит от того, насколько добросовестно работает ваша управляющая компания, ТСЖ или ЖСК.

«Тариф, согласно которому будут оплачиваться  расходы на содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме, устанавливают непосредственно собственники квартир на общем собрании дома, – рассказывает Сергей Новиков. – Если такого они не сделают, то тариф установят органы местного самоуправления. Когда делом занимается УК, то цены на услуги устанавливаются с учетом требований УК. Срок – не менее, чем на 12 месяцев. В случае, когда плата в течение одного года возрастает в разы, ситуация ненормальна, и в ней нужно разбираться. При наличии ТСЖ или ЖСК тарификацией занимаются органы управления, ориентируясь на Устав ТСЖ или ЖСК. УК также занимается учетом и контролем оплаты различных дополнительных услуг, таких как  дежурства консьержа, оплата труда охранников автостоянок, плата за пользование домофонами и так далее. Как правило,  в жизни все не так и ответственность за оплату этих услуг становится нагрузкой для кошелька собственников помещений. Без разрешения на общем собрании новые статьи расходов не могут появляться или меняться в платежах. На общем собрании заключается договор, если вы не согласны с окончательным решением на собрании, то можно обратиться в суд.

Должны быть созданы единые тарифы, утвержденные правительством на каждый регион, при этом без поправочных коэффициентов, которые помогают некоторым УК «химичить» в платежках ЖКХ. Нет смысла заставлять УК честно работать, если она уже это не делает. Самый лучший вариант – сменить управляющую компанию для своего дома, ориентируясь, например, на те рекомендации, которые дают своим УК жителей зданий по соседству с вашим. Также есть вариант заключать напрямую договора с поставщиками услуг – это избавляет от мошенничества посредников».

Современный подход

Честная управляющая компания – это прекрасно. Но к сокращению расходов по платежкам можно прийти и иначе – вынеся за скобки человеческий фактор и положившись на современные технологичные решения.

Алексей Контарь, руководитель проектов IioT «РЕСТРИМ», рассказывает: «Сегодня есть целый ряд it-решений для повышения энергоэффективности, которые доступны и быстро окупаются. К ним, в частности, относятся проекты в сфере энергосбережения, которые уже сегодня применяются при промышленном и коммерческом строительстве. Этот опыт можно экстраполировать на жилые многоквартирные дома.

Энергоэффективность может достигаться путем генерации большего количества энергии при том же количестве топлива при внедрении соответствующих it-решений с применением технологий индустриального интернета. Такие проекты сейчас проходят пилотные стадии и показывают экономию на отоплении не менее 30%, но целесообразность использования подобных технологий ограничивается удаленностью домов от теплового пункта. Изрядная длина тепловых сетей и высокая степень их изношенности приводят к потерям в 40-50% от количества энергии, выработанной в котельной и направленной на отопление зданий. Поэтому проектные решения по энергоэффективному отоплению могут быть востребованы или при новой застройке, когда отопительный пункт снабжает небольшой микрорайон в 10-20 домов, или в небольших городах.

Увы, но в «старой» Москве подобное мы вряд ли увидим в ближайшее время. Кстати, при более глубоком погружении в проект с заменой радиаторов отопления с возможностью передачи данных и управлением температурным режимом через интернет экономия может достигать 50%.

Второй потенциал энергоэффективности – это it-решения в области управления освещением, которые способны дать экономию в оплате электроэнергии от 15 до 30%. Это позволит, например, после полуночи перейти на «дежурное» освещение придомовой территории и мест общего пользования или включать фонари и лампы «через одну».